34억 여의도 아파트 13억 하락…대출규제 이후 ‘직거래’ 급증한 이유

목차

1. 6·27 대출규제가 불러온 부동산 거래 지형 변화
2. 수도권 아파트 직거래 급증 현황과 지역별 분석
3. 직거래 증가의 숨은 이유 – 절세, 증여, 시장 심리
4. 실제 거래 사례로 본 가격 변동과 시사점
5. 향후 전망과 투자 전략
6. Q\&A – 직거래와 세금, 투자자 유의점

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1. 서론 – 대출규제가 흔든 시장

지난 6월 27일, 정부가 주택담보대출 한도를 6억 원 이내로 제한하는 ‘6·27 대출규제’를 시행하면서 수도권 부동산 시장의 거래 구조가 급격히 변화하고 있다. 특히, 기존 거래의 상당 부분을 차지하던 ‘중개를 통한 일반 매매’ 대신, 직거래 비중이 눈에 띄게 늘어나고 있다. 이 현상은 단순히 중개수수료를 아끼기 위한 움직임이 아니라, 절세와 가족 간 증여라는 보다 전략적인 이유가 숨어 있다.

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2. 수도권 아파트 직거래 증가 현황

2-1. 전체 추이

부동산 빅데이터 플랫폼 ‘직방’ 분석에 따르면, 수도권 아파트 거래에서 직거래 비중은 6월 3.3%에서 7월 5.4%로 상승했다.

• 서울: 2.4% → 3.7%
• 경기: 3.4% → 6.0%
• 인천: 5.8% → 5.6%(소폭 하락)

2-2. 지역별 급등 사례

• 서울 동작구: 0.7% → 5.7%
• 서울 성동구: 1.6% → 8.8%
• 서울 강남구: 1.6% → 5.5%
• 경기 과천시: 0.0% → 14.3%
• 고양 일산동구: 6.5% → 13.2%

2-3. 거래 가격 하락폭

여의도동 ‘시범’ 전용 118㎡가 7월 직거래로 20억8000만원에 거래됐다. 불과 한 달 전인 6월 평균가는 34억 원으로, 약 13억 원이나 낮았다. 이는 실거래가 대비 30% 저렴하게 팔아도 정상 거래로 인정되는 가족 간 매매 규정을 활용했을 가능성이 높다.

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3. 직거래 증가의 숨은 이유

3-1. 절세 목적

현행 세법은 가족 간 부동산 거래를 실거래가 대비 최대 30%(한도 3억 원)까지 저렴하게 거래해도 정상 거래로 본다. 이 규정을 활용하면 증여세 부담을 줄이고 자산 이전이 가능하다.

3-2. 대출규제 회피

대출규제 강화로 매수자의 자금 조달이 어려워지면서, 현금 여력이 있는 가족 간 거래가 늘어난다. 이는 대출 심사 없이 자금을 이전할 수 있다는 장점이 있다.

3-3. 시장 관망세

거래량이 줄고 가격 하락 압력이 커진 시기에는 매도자들이 시장에 매물을 내놓기보다 가족 간 직거래로 자산을 보유하려는 경향이 나타난다.

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4. 실제 사례와 시사점

• 광진구 자양동 ‘한강극동’ 전용 84㎡
  • 6월 평균 거래가: 12억6400만 원
  • 7월 직거래 가격: 9억5000만 원
  • 차액 약 3억 원, 세법상 허용 범위 내 거래 가능성
• 여의도동 ‘시범’ 전용 118㎡
  • 6월 평균가: 34억 원
  • 7월 직거래가: 20억8000만 원
  • 차액 약 13억 원, 가족 간 증여 가능성이 매우 높음

이러한 거래는 단기적으로는 ‘거래가 급락’처럼 보이지만, 실제 시장의 일반 거래 가격과는 다소 차이가 있다. 따라서 시세 판단 시 단순 평균가보다는 직거래 비율과 성격을 반드시 구분해야 한다.

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5. 향후 전망과 투자 전략

• 직거래 비중은 당분간 상승세 지속 대출규제가 유지되는 동안, 현금 여력을 가진 가구는 절세 목적으로 직거래를 선택할 가능성이 높다.
• 일반 매매 시장은 위축 자금 조달이 어려운 실수요자는 거래를 미루면서, 거래량 감소와 가격 변동성이 커질 전망이다.
• 투자자 유의사항 직거래 가격 하락 사례만 보고 ‘시장 붕괴’로 판단하는 것은 위험하다. 실거래 데이터에서 직거래를 제외한 순수 매매가를 참고해야 한다.

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6. Q\&A

Q1. 가족 간 직거래로 집을 싸게 팔아도 세금 문제가 없나?

A. 실거래가 대비 최대 30%, 금액 기준 최대 3억 원까지 저렴하게 거래하면 증여세 없이 정상 거래로 인정된다. 단, 이를 초과하면 증여세 부과 대상이 된다.

 

Q2. 직거래가 늘면 집값 하락이 빨라지나?

A. 직거래 자체가 가격 하락을 유도하는 것은 아니다. 다만 통계상 평균 가격을 낮추는 효과는 있어 시장 심리를 위축시킬 수 있다.

 

Q3. 앞으로 매수 타이밍은 언제가 좋나?

A. 대출 규제 완화나 금리 인하 등의 정책 변화 시점이 매수 타이밍이 될 가능성이 크다. 현재는 관망과 현금 확보가 유리하다.

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결론

‘6·27 대출규제’ 이후 수도권 아파트 시장에서 직거래 비중이 뚜렷하게 증가하고 있다. 이 현상은 단순히 중개비 절감이 아닌, 절세와 가족 간 자산 이전이라는 전략적 선택이 작용한 결과다. 투자자와 실수요자는 직거래 비중과 성격을 구분하여 시세를 분석해야 하며, 대출 환경 변화에 맞춰 유연하게 대응하는 것이 필요하다.

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